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原文出处：拓端抖音号@拓端tecdat
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关于分析师
在此对 Weilong Zhang 对本文所作的贡献表示诚挚感谢，他在上海交通大学完成了企业管理专业的博士学位，专注产业经济与存量资产管理领域。曾在多家产业研究机构从事行业分析工作，在不动产管理、城市更新、政府投融资等多个行业有丰富的项目经验。
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摘要
本文回答以下核心问题：
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存量盘活为何成为当前财政突围的关键路径？政府债务与城投风险到了什么程度？
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REITs市场扩容速度有多快？三年内能否达到万亿市值规模？
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低效用地再开发的空间有多大？国内外工业用地效率差距意味着什么？
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各地资产盘活实践有哪些可复制的模式？福建因地制宜的案例有何启示？
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国企存量物业激活的战略框架是什么？中小企业和投资者最值得关注的切入点在哪里？
Abstract: This report examines the accelerating trend of China’s stock asset revitalization, driven by mounting fiscal pressures and urban land scarcity. Drawing from eight authoritative reports covering government debt dynamics, REIT market expansion, inefficient land redevelopment, and state-owned enterprise asset management strategies, it reveals that China’s government debt has reached 96 trillion yuan while REIT IPO scale could hit three hundred billion yuan within three years. The report identifies three regional revitalization models **from Fujian province and provides actionable insights for investors and corporate strategists navigating this emerging policy priority.
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引言
中国财政运行正在经历一次深刻的结构性换挡。土地出让收入从2021年峰值8.7万亿元下降至2025年不足4.2万亿元，收缩幅度超过一半——长期支撑地方基建与债务偿还的第一引擎正在明显减速。与此同时，全国国有企业资产与国有金融企业资产合计接近900万亿元，大量资产处于低效运行状态。
一边是增量财源急剧收窄，另一边是存量家底沉淀闲置。这组矛盾催生了财政运行逻辑的重大调整：盘活存量资产，已经从一个锦上添花的课题，演变为决定地方财政可持续性的核心战略。
本报告洞察参考《中国人民大学CMF：统筹做优增量与盘活存量的意义、挑战与对策》和文末50份存量盘活与城市更新行业研究报告及数据，本文完整报告数据图表和文末最新参考报告合集已分享在交流群，阅读原文查看、进群咨询，定制数据、报告和800+行业人士共同交流和成长。
PART 01
存量盘活的财政逻辑与时代动因
中国的城市发展正在经历一个历史性的拐点。2000年城镇化率仅为36%，2024年已逼近70%。24年间城市建成区面积扩张超过5倍，但城市建设用地年均增速是人口增速的1.7倍——摊大饼式的扩张不仅吞噬了优质耕地，更留下了大量低效利用的空间资产。
中国人民大学CMF发布的《中国 宏 **观经济专题报告（第116期）》（2026年3月发布）用一组数字揭示了这个拐点的严峻性：2025年末中国显性政府债务规模已达96万亿元，负债率近七成。加上地方融资平台的经营性债务后，负债率接近百分之百的警戒水平。
从*图1（国资有偿使用收入及增长，双轴图）*可以直观看到：地方国资有偿使用收入从2022年的0.73万亿元翻番至2024年的1.6万亿元，两年内增速惊人。这背后是国有资产处置收入占非税收入比重从约两成升至约四成的结构性质变。
图1：国资有偿使用收入及增长（双轴图）
图1（国资有偿使用收入及增长）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
从*图2（城投与专项债关键指标，刻度线图）*的数据来看，城投公司的资产回报率从2015年的1.42%一路下滑至2023年的仅0.41%。更值得警惕的是，如果刨去政府补贴，城投的真实回报率已经为负数——这意味着超过60万亿元的城投有息债务，正在以每年负回报的方式消耗社会资源。
专项债的情况同样不容乐观。余额已达约37万亿元，2023年仅付息就接近7500亿元，但对应项目产生的专项收入仅约2250亿元，收益落实率约三成。融资平台新发行债券的期限也从2012年的约6.3年缩短至2023年的约3.4年，期限的急剧缩短意味着更大的流动性滚续压力。
图2：城投与专项债关键指标（刻度线图）
图2（城投与专项债关键指标） 数据EXCEL 及图表PDF模板已分享到会员群
本文节选自拓端发布的《2026存量盘活专题报告：REITs扩容与低效用地再开发》，如需获取全文内容，可进入拓端官网搜索查看。
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当税收收入承压时，非税收入正在成为各级政府的压舱石。2024年全国非税收入达到约44730亿元，比上年增长超两成半。与此形成鲜明对比的是，税收收入约174970亿元，同比下降约3.4%。一升一降之间，折射出财政运行逻辑的转向。
从*信息图1（存量盘活政策脉络与核心矛盾）*中的时间线可以清晰地看到：从2022年国务院19号文首次系统部署存量资产盘活，到2024年各地非税收入中资产处置占比快速攀升，再到十五五规划明确提出编制宏观资产负债表——存量盘活已经从权宜之计上升为制度性安排。
信息图1：存量盘活政策脉络与核心矛盾
信息图1（存量盘活政策脉络与核心矛盾）图表PDF模板已分享到会员群
湖南在十四五期间累计盘活收入超过3500亿元，湖北大力推进国有三资三化改革，安徽实施大资产统筹管理。地方实践已经证明：存量盘活不是纸上谈兵，而是有真金白银的财政回报。
PART 02
REITs扩容与存量盘活金融化
如果说2021年是REITs试水的元年，那么2024年已经是REITs加速起跑的年份。截至2024年底，全市场已上市REITs产品约58只，累计募资超1600亿元。
国盛证券发布的《商业地产REITs支持文件落地》（2023年5月发布）预计，在发行节奏常态化的推动下，三年内整体REITs IPO规模有望达三千亿元。以三倍扩募杠杆计算，这意味着万亿级别的市值规模。
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从*信息图2（REITs盘活存量资产路径）*中可以看到一条清晰的四步路径：资产筛选、REITs上市、扩募杠杆、资金循环再投。这背后的核心逻辑很简单——将原本沉淀在资产负债表上的固定资产，转化为可以在资本市场上自由交易的金融产品，释放出流动性后再次投入新项目。
信息图2：REITs盘活存量资产路径
信息图2（REITs盘活存量资产路径）图表PDF模板已分享到会员群
REITs的真实融资成本——分派率约3.8%加上管理费等——约在4.5%至5%之间。这意味着商业地产项目如果要通过REITs实现正杠杆退出，其成本收益Yield至少需要达到5%以上。这不是一个容易跨过的门槛，但也正因为如此，只有真正优质的底层资产才能通过REITs实现价值释放。
从*图4（REITs市场规模与预测，灰底比例条形图）*可以看出，零售 类 **REITs在这一扩容过程中可达到千亿级别规模。而美国零售REITs 2011-2022年年化综合收益率约7.36%，较国债利率高出约3个百分点的经验，也为中国REITs投资者提供了一个长期参照。
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图4：REITs市场规模与预测（灰底比例条形图）
图4（REITs市场规模与预测）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
2024年各地资产盘活的力度明显加大。从*图5（各地资产盘活规模对比，阴影条形图）*可以看到，重庆以约4855亿元的盘活规模和约2610亿元的回收资金领跑全国，湖南全年盘活收入超1100亿元，江苏则走先清查再盘活的路子——清查低效闲置资产约135亿元，盘活约60亿元。
图5：各地资产盘活规模对比（阴影条形图）
图5（各地资产盘活规模对比）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
值得关注的是，资产盘活正在从国企体系向外溢出。厦门保障性租赁住房REITs募集约13亿元，武汉洪山区将一栋入住率不到三成的工业地产改造为 人工智能 大厦后通过CMBS融资3.01亿元。这些案例说明：REITs和资产证券化不再是少数头部机构的专利，已经开始渗透到市级和区级层面。
PART 03
低效用地再开发与地方差异化实践
中国开发区产业用地的平均容积率仅约0.6-0.8。对比之下，新加坡裕廊工业园达到1.5，德国鲁尔工业区改造后更是达到1.8。同样一平方公里工业用地，国际先进水平的产出效率约为国内的2到3倍。
这组数字背后是巨大的盘活空间。全国城镇低效用地总量已超4000平方公里——相当于超过3个上海建成区的面积。有96个国家级开发区综合容积率低于0.6，单位工业用地GDP产出仅为发达国家的约三分之一。从*图7（国内外工业用地效率对比，横向比例条形图）*的数据来看，上海工业用地总量在2005年达到峰值约1043平方公里，占建设用地比例接近三成，而纽约、东京这一比例不过15%左右。
图7：国内外工业用地效率对比（横向比例条形图）
图7（国内外工业用地效率对比）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
从*图3（低效用地再开发前后对比，多边形条形图）*可以看到，自然资源部发布的第三批低效用地再开发典型案例（2025年12月发布）覆盖了全国14个省共26个项目。北京火箭大街项目是其中的标杆：通过存量工业用地容积率从0.76提升至2.0，建筑面积从不到5万平方米跃升至超11万平方米，整整翻了一倍多。
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图3：低效用地再开发前后对比（多边形条形图）
图3（低效用地再开发前后对比）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
上海在低效用地再开发方面走在全国最前面。2023年规上工业总产值突破4万亿元的背后，漕河泾开发区通过工业上楼释放了约46万平方米的产业空间，松江G60科创走廊通过土地复合利用培育了23个百亿级产业集群。从*图8（上海低效用地再开发成效，半圆面积比例图）*来看，这些案例揭示了一个清晰的逻辑：在土地增量指标日益紧缺的背景下，提容增效就是最大的无中生有。
图8：上海低效用地再开发成效（半圆面积比例图）
图8（上海低效用地再开发成效）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
联合资信发布的《地方政府及城投公司资产盘活案例研究——以福建省为例》提供了一个值得全国借鉴的分析框架：存量盘活没有通用解法，关键是根据资源禀赋分类施策。
信息图3：福建因地制宜盘活模式
信息图3（福建因地制宜盘活模式）图表PDF模板已分享到会员群
从*信息图3（福建因地制宜盘活模式）和图6（福建省盘活模式流转，桑基图）*中可以清晰地看到三种模式的差异。沿海经济强市——福州、厦门、泉州——以腾笼换鸟和REITs为主要工具，工业用地和商业闲置房产多、市场化程度高。厦门保障性租赁住房REITs募集约13亿元，福州高速花博园通过商业改造周末日均客流超过3000人次，福州岁金智谷大健康食品产业园总投资将达约30亿元。
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图6：福建省盘活模式流转（桑基图）
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工业转型城市——莆田、三明、宁德——面临产业外迁和厂房闲置，盘活的核心逻辑不是卖资产而是功能转型，将传统工业用地转向现代服务业或新兴产业。而资源富集型山区——龙岩、南平——则走了一条完全不同的路：林票制度和碳票制度，将不可移动的生态资源转化为可交易的金融资产，实现了绿水青山就是金山银山的价值量化。
这三类模式之间不是互相排斥的，而是可以流转和组合的。关键启示是：存量盘活不是一刀切的运动式治理，根据资源禀赋选对模式，远比盲目模仿更重要。
四川南充的实践同样提供了生动的注脚。嘉陵区一块18.2亩的工业土地因企业经营不善闲置两年，涉及银行贷款和工程欠款，权属复杂。当地自然资源部门联合法院、税务、财政成立工作专班，完成认定、听证、公示流程后依法收回，再精准推荐给急需扩产的四川越创铝业，投产后年产值预计超8000万元。
阆中智能制造近零碳产业园对闲置厂房改造后，8家企业入驻，总投资5.2亿元，年产值达8亿元。顺庆区通过规划调整和收储开发，原炼油厂片区闲置土地实现出让收入7.2亿元。这种收储整理再出让的闭环，让地方在不需要新增建设用地指标的情况下，通过内部挖潜保障了重点项目的落地。
PART 04
商业存量改造、国企战略与风险防范
仲量联行发布的《2024年高质量城市不动产管理战略：时代命题城企共赢白皮书》（2024年9月发布）指出，国企在历史发展中积累了大量的闲置资产和低效无效资产——即所谓的"两资"。这包括长期亏损的股权投资、闲置或低收益的房屋建筑物、非持续经营企业。
信息图4：国企不动产管理战略框架
信息图4（国企不动产管理战略框架）图表PDF模板已分享到会员群
从*信息图4（国企不动产管理战略框架）和图10（国企不动产管理战略，雷达图）*可以看到，解决这一问题需要双轮驱动：CRE（企业不动产管理）服务主业、提升运营效率，URE（城市不动产）统筹供需、实现城企共赢。江苏2024年的做法很有代表性——先全面清查低效闲置行政事业性国有资产134.87亿元，再重点盘活其中60.43亿元。
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图10：国企不动产管理战略（雷达图）
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在商业存量改造方面，美国零售REITs的长期回报数据提供了重要的参照坐标。从*图9（美国零售REITs回报率趋势，折线图）*来看，2011-2022年年化综合总回报率约7.36%，较十年期国债高出约3个百分点，但2022年单年回报率降至约-13.29%。这提醒投资者：REITs不是稳赚不赔的工具，商业不动产的周期波动是常态。
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图9：美国零售REITs回报率趋势（折线图）
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中国购物中心的存量改造同样面临周期性的挑战。仲量联行《2024年中国酒店存量资产改造白皮书》（2024年5月发布）指出，购物中心综合指标已相对成熟，但大量存量商业正在进入改造窗口期。
从*图11（商业存量改造关键指标，半圆环图）*中可以看到，购物中心改造的方向日趋多元化——业态升级、空间重构、数字化运营。北京的专项规划设置了明确的边界：拆除面积不大于现状总面积的两成。大拆大建的时代已经结束，留改拆并举才是新范式。
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图11：商业存量改造关键指标（半圆环图）
图11（商业存量改造关键指标）数据EXCEL及图表PDF模板已分享到会员群
存量盘活市场的机遇与风险并存。专项债收益落实率仅约三成，大量项目的现金流无法覆盖还本付息——依赖专项债进行存量盘活存在可持续性风险。REITs二级市场流动性不足和定价效率缺失，要求投资者有穿越周期的耐心。国企存量物业盘活面临的"形式盘活"风险——资产在不同主体间账面转移但实际运营改善有限——更值得警惕。
黄山把水利局搬迁后闲置的原办公楼转型为高端文旅项目，引入社会资本超过1800万元改造，每年贡献稳定租金收入。上海宝山区通过公物仓系统把教育局闲置临街商铺调剂出借，改造为社区惠民食堂。这些案例说明：真正的盘活是让资产重新产生现金流，而不是换个抽屉存放。
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核心数据汇总
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| 序号 | 图表名称 | 图表类型 | 核心数据点 |
|---|---|---|---|
| 图1 | 国资有偿使用收入及增长 | 双轴图 | 有偿使用收入0.73→1.6万亿，占非税四成 |
| 图2 | 城投与专项债关键指标 | 刻度线图 | 专项债余额37.3万亿，付息7466亿，收益落实率30.2% |
| 图3 | 低效用地再开发前后对比 | 多边形条形图 | 典型案例26个覆盖14省，火箭大街容积率0.76→2.0 |
| 图4 | REITs市场规模与预测 | 灰底比例条形图 | 58只上市，募资超1660亿 |
| 图5 | 各地资产盘活规模对比 | 阴影条形图 | 重庆4855亿，湖南1100亿+，江苏135亿 |
| 图6 | 福建省盘活模式流转 | 桑基图 | 三类模式：沿海REITs/工业转型/资源凭证化 |
| 图7 | 国内外工业用地效率对比 | 横向比例条形图 | 容积率0.6-0.8 vs 国际1.5-1.8，4000+平方公里低效用地 |
| 图8 | 上海低效用地再开发成效 | 半圆面积比例图 | 上海工业用地峰值1043km²，漕河泾释放46万m² |
| 图9 | 美国零售REITs回报率趋势 | 折线图 | 年化7.36%，2022年-13.29% |
| 图10 | 国企不动产管理战略 | 雷达图 | CRE+URE双轮驱动，江苏清查135亿盘活60亿 |
| 图11 | 商业存量改造关键指标 | 半圆环图 | 拆除≤20%，留改拆并举 |
| 信息图1 | 存量盘活政策脉络与核心矛盾 | 主题锚定布局 | 19号文→十五五规划，财政压力倒逼 |
| 信息图2 | REITs盘活存量资产路径 | 案例流程布局 | 四步路径：筛选→上市→扩募→循环 |
| 信息图3 | 福建因地制宜盘活模式 | 价值分层布局 | 三类区域/三种策略/可复制经验 |
| 信息图4 | 国企不动产管理战略框架 | 中心框架布局 | CRE/URE/经营性物业分层管理 |
本专题内的参考报告（PDF）目录
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中国宏观经济专题报告（第116期）：统筹做优增量与盘活存量的意义、挑战与对策（中国人民大学CMF，2026年3月）
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2025低效用地再开发试点第三批典型案例（自然资源部，2025年12月）
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2024年高质量城市不动产管理战略：时代命题城企共赢白皮书（仲量联行，2024年9月）
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2024年中国酒店存量资产改造白皮书——存量改造 焕然一新（仲量联行，2024年5月）
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城市更新白皮书系列——低效用地及资产活化升级（第一太平戴维斯&华建集团）
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城市更新白皮书系列由工业遗存到城市复兴（第一太平戴维斯&华建集团）
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地方政府及城投公司资产盘活案例研究——以福建省为例（联合资信）
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房地产开发行业：商业地产REITs支持文件落地，助推存量盘活提振消费（国盛证券，2023年5月）
等其他50份精选存量盘活行业报告已分享至会员群（进群获取完整目录）
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作者系产业经济与存量资产管理领域分析师，拥有多年数据挖掘与行业研究经验。
