实体经济衰落与机会： 广州家乐福结业，外资比谊德中国市场倒闭，永辉超市关店潮。南通山姆会员店成最热景区。
浅显思考：行业竞争激烈为表象，传统行业哪里都是红海。山姆主打差异化定位。 山姆会员店多开在远郊区，租金负担小，凭借优质的服务和货品能吸引消费者驱车前往购物，迎合了中产的偏好，其大型货场也降低了存货的单位库存成本；个人感觉体验最好的是它的试吃服务，基本上都会把好吃的，容易爆卖的做成样品试吃。至于盒马为什么打不过山姆，我觉得可能山姆在国外已经有成功经验，无论是从运营，选品，采购这些环节都沉淀丰富的经验，另外定位清晰，专注服务于中产，山姆从1996年进入中国市场开始，一直在“沉淀”培养消费者意识，久久为功，自然在实体经济衰败的大环境下能一枝独秀。
一些不切实际的宏观叙事想法：国内的低利率水平是否似乎值得用于出海投资赚取高额收益？qyj们似乎都意识到这一点，日本失落三十年，不少人士都将资本投向海外，日本外汇储备从00年开始翻了7倍。
不动产信托的纳税方案优化：
（一）资产重组阶段 增值税： 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。（财税〔2016〕36号）规定在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物，营改增后增值税征税范围扩大到销售不动产、提供服务。股权转让行为不属于增值税征税范围内，项目公司无需缴纳增值税，同样无需缴纳城建税及教育费附加。
案例： A公司与B公司进行资产重组：将原材料及产成品500万及购进原材料的应付款200万，生产车间的工人3人，上述资产及负债以300万连同工人3人转给B公司。A公司的该行为是否可以不征增值税? 不可以！转让方转让的必须是生产性资产或资产组，而不能仅仅是存货等消耗性资产，假如加上固定资产构成一系列资产组，可以减免增值税。 此外还要求购买方在购买资产或资产组后必须使用这些资产继续从事与转让方原来从事的类似的经营业务，能独立运营产生现金流等。
企业所得税： 项目公司通过派生分立将非入池资产剥离至运营公司的行为，拟按一般性税务处理，按照出售资产的公允价值缴纳企业所得税。若公允价值低于账面价值，则无需缴纳企业所得税，甚至可以抵扣。
土地增值税： （财政部 税务总局公告2023年第51号）第三条规定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
契税： 根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（2021年17号公告）规定，依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
印花税： 根据《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）规定，项目公司通过分立方式剥离非入池资产到运营公司，运营公司承受原已贴花资金账簿的，无需再缴纳印花税，新公司承接上述非入池资产无需缴纳《产权转移书据》印花税。
（二）设立信托基金阶段 企业所得税： 根据《财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（2022年第3号公告）第二条，设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。
个人所得税： 资产支持计划向项目公司购买股权时，项目公司股东为自然人的需要缴纳个人所得税，税率20%。
印花税： 对于签订的项目公司股权转让合同，项目公司股东和受让方需分别就合同所载股权转让金额按照产权转移书据缴纳0.05%的印花税。
增值税： 转让非上市公司股权不属于增值税征税范围，故原始权益人转让项目公司股权无需缴纳增值税及其附加税费。
契税： 原始权益人向专项计划转让项目公司的股权，项目资产中不动产的产权仍属于项目公司，权属未发生转移，此环节不涉及契税。 下一期想研究下利用递延所得税融资以及其他的融资手段。
