房贷，你应该关心的那些事
在平时生活中，你经常听到这些言论：“等额本息是银行的陷阱，还贷30年前10年都在还利息”，“银行贷款30年如果过了一半就不用考虑提前还贷了，因为还款的后期你都在偿还本金”…… 当然，你也可能在纠结：“房贷到底是选择等额本息还是登额本金呢”，“我手里有一笔存款，我该不该提前还贷”…… 本文就简单讨论一下，房贷你应该关心的那些事儿。
房贷的计算
首先，我想抛出一个结论：房贷的利息计算只取决于一个东西，那就是你的剩余本金（也就是你还欠银行多少钱）。
举个例子，贷款 100 万，30 年，利率 4.65%，例如使用等额本息，还款计划为：每个月还款 5156 元。
- 第一个月还款本金 1281 元，利息 3875 元；
- 第二个月还款本金 1286 元，利息 3870 元；
- 第三个月还款本金 1291 元，利息 3865 元；
中间省略……
- 第三百六十个月还款本金 5136 元，利息 20 元；
第一个月的利息是怎么算的呢？其实就是你 剩余本金 * 年利率 / 12 得到的。
- 第一个月的利息 3875 = 1000000 * 0.0465 / 12 ；
- 第二个月的利息：3870 = (1000000-1281) * 0.0465 / 12 ；
- 第三个月的利息：3865 = (1000000-1281-1286) * 0.0465 / 12
因此，咱们可以抛掉什么所谓的“还款的后期你都在偿还本金”，“等额本息是银行的陷阱”等观点，房贷可以认为只需要维护一个数字：你贷款还有多少 剩余本金 没有还给银行，就行了。
是否应该提前还贷
在理解了 剩余本金 这个观点后，是否需要提前还贷只取决于一个因素：你的长期投资回报率，如果长期投资回报率 > 房贷利率，那么不提前还贷占优，否则提前还贷占优。
等额本息还是等额本金
首先，两种还款方式没有任何区别，你都无法从银行那里占到便宜，银行也无法从你身上占到便宜。考虑到目前政策是还款6月后可以无手续费提前还贷，因此两种还款方式可以说是几乎等价的，所以应该根据自己手里的存款和未来的现金流选择一个最合适自己的还款方式即可。
