塔米狗|房地产企业并购融资频频，但也难挽救市场萧条！目前并购资金来源仍以银行并购贷款为主，并购票据等其他并购资金限制依然较大。
01
收购方暖风频吹
收购市场即使在冬天也不会改变
1、多利好政策落地，鼓励银行、AMC救助房企
2021年下半年以来，热点城市银行房贷额度紧张，放贷周期放缓，房企销售方面明显回落，挫败还款，同时前期高压融资政策增加房企再融资难度，出现债务高峰，部分房企信用风险加速暴露
监管层也希望房企通过市场化收购方式缓解流动性风险，这样既能明确行业风险，促进良性循环，又能维护住房消费者的合法权益。目前，金融机构对房地产的风险偏好急剧下降，良好的并购；a为营造融资环境，从2021年12月开始监管层对房企合理并购；a支持重组融资需求，金融机构并购；a鼓励稳步有序开展融资工作。
2021年12月5日，银保监会指导金融机构重点满足首套房、改善性房贷需求，房地产开发贷款和并购；a合理发放贷款，并购；A贷款首次被提及；10日，交易商协会召开房地产企业代表座谈会，优先支持注册发行债券进行并购和项目建设，房企并购票据迎来政策突破。20日，央行、银保监会联合发行《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房企本着市场化原则收购危房企业项目，鼓励金融机构提供并购金融服务。其中，提到兼并收购对危险房地产企业项目的并购贷款不属于房地产贷款集中度管理，将加快银行并购贷款的投入。进入2022年，为了调动收购房企的积极性，1月份市场表示，对于有风险房企项目的债务负担式收购，相关收购贷款不会列入“三道红线”相关指标。3月16日，六部门密集表态房地产，再次强调金融机构稳定有序开展并购贷款。
4月19日，市场消息，监管部门与5家主要AMC公司和18家银行召开会议，对前12家初创企业的资产收购进行6项政策指导。其中5项政策涉及监管内容调整，收购对象范围内业务开展不包括在房地产贷款集中度管理中的，与四证不全项目合并、合并贷款出让土地出让金项目等合规要求有所放宽的关联方合作收购，包括重大关联交易等
2、收购阻力犹存，推进程度达不到预期(部分略)))))。
并购；答金融政策热风频出，市场上也有多个项目并购；a在有机会，但短期内资金方面还没有回暖的状态下，住宅企业整体的并购；A不能期待推进的程度。具体并购；a从事件来看，据公开资料监测统计，截至5月9日至2022年，并购金额超过百亿元人民币；a案例罕见，只有极少数大规模的资产包收购案例。根据2021年12月广宇发展公告，拟以132.3亿元对价办理原房地产业务，同时涉及新能源发电业务金额117.09亿元，拟于2022年1月14日完成资产置换相关资产交割。许多并购案例集中在单一项目或物质管理水平上，如在滨江投资56.32亿元购买中融信托永康众泰镇项目100%股权的华润万象生活相继收购中南服务100%股权和禹洲房地产100%股权，共计35.433330亿元
从交易双方来看，2022年以来，转让标的多为险房企，转让标的多为旗下物管和商业项目，但收购标的相对分散，以央企国有企业参与为主，但并未掀起大范围的收购热潮。华润置地目前实际储备400亿元收购额的，资金充足但接受收购态度谨慎。华润的产管理层在业绩上表示：“接受收购的项目很复杂，公司需要坚持一贯稳健的投资战略，规避相应的风险。”民营企业躲在并购市场，只有碧桂园、美置业、滨江等个别身影，以合作方剩余股权和金融机构并购项目为主。
值得注意的是，近期信托陆续收购房地产项目(多数项目由信托原持股)，如恒大2月出售4个房地产项目相关股份和债权交给光大信托和五矿信托，共计收回前期投资19.5亿元，项目接战后，信托寻求剩下的合作方、代建方开发项目或出售接战项目，尽快回收资金。例如，中融信托将2021年8月收购的阳光城杭州项目于2022年4月转让给滨江。
除非另有说明，否则本文的所有策略、数据、案例等统计截至2022年5月9日
3、并购；A信贷受益者发展到稳健的民营企业，并购；a债券仍然很小
房企接受收购资金，除了利用自有资金外，还可以通过多种融资渠道筹集收购资金，根据融资类型可分为以下几类
1)债务性融资)银行并购；A贷款、信托并购；A贷款、AMC重组类贷款、并购；a债券等利用财务杠杆收购资产，分配短期流动性压力。信托并购；A贷款和AMC重组类贷款申请门槛低，对资产抵押要求低，但贷款利率高。另一方面，收购债券在2021年末终于破产了。截至2021年，国内债市尚未发行为房地产收购项目募集资金的债券。目前，收购债券融资门槛高、规模有限，仅招商水龙头、建设房地产、中铁、保利、信达房地产等零星房企成功发行，整体发行规模不足100亿元。另一方面，并购；a与债券相比，银行并购；A贷款对民营房企相对友好，2月底并购；A贷款信用名单从国有企业中央企业扩展到民营企业。例如，迄今为止的美置业年内新的m&；A信贷370亿元，碧桂园350亿元，旭辉150亿元，新增希望130亿元，瑞安100亿元。2)权益性融资)股票增发、持续债务融资发行等股票对价收购可以缓解收购方的支付压力，但目前地产股估值较低，缺乏吸引力，难以通过这种对价收购资产，目前多应用于物管收购领域发行可持续债务收购资产的案例很少，2015年12月恒大收购新世界和周大福5个项目(总建设面851万平)，交易对价204亿元，通过发行15亿美元的可持续债务，新世界和周大福获得50%的交易对价可持续债务短期内可以美化报告，改善杠杆指标，但长期可持续债务在面临票面价值上升机制时，必须及时回购，否则将侵蚀利润空间。
02
并购贷款向民营房企倾斜
银行信用卡额度高
并购；a从贷款来源看，银行并购；a贷款、信托并购；a可分为贷款、AMC重组类贷款，其中银行和信托并购；a贷款现参考《商业银行并购贷款风险管理指引》，合并Amp；a交易价款中并购；a级贷款所占比例不得超过60%。银行并购门槛较高的后者对资产抵押要求较低，相对灵活，但贷款利率较高时，并购；a项目收益空间受损，并购；对A方来说不优先。
1、目前累计并购人民币1660亿元；a投入贷款额，融资主体逐渐向民营企业倾斜
对于首批放宽房企租赁的项目，收购贷款监管标准将适度放宽
银行并购；A贷款是房企在合并项目公司或持股项目公司向商业银行申请交易价款和费用的专项贷款，最大特点是并购；就是可以支付a股的货款。银行并购；A信贷的优势是利率低，并购；a主体与并购；a根据项目情况综合确定，利率在6-10%左右；期限较长，《商业银行并购贷款风险管理指引》规定的期限一般不超过7年，一般不超过5年。
2008-2015年7年间，银行对申请收购贷款房企的自有资金要求较低。但2015年银监会修改了《商业银行并购贷款风险管理指引》，合并amp；a提高贷款准入门槛，并购；a交易价款中的并购；a要求贷款所占比例不得超过60%。2018年1月底，上海银监局发行了《关于规范开展并购贷款业务的通知》，对房企的准入门槛和收购贷款的投入要求更加严格，适用于开发贷款的“432”条件也适用于收购贷款，同时收购贷款用于房地产开发土地收购或房地产开发强调要按照贯彻原则管理，拟收购土地项目在建设工程过程中必须完成开发投资总额的25%以上。此外，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，不得投入过小支付土地出让金的项目，不得用于变相置换土地出让金。但是，在目前的实际运营中，对于前12家公司的初创企业，最近的监管表现中可能放宽了4个不完善的收购项目、通过收购贷款交换土地出让金等合规性要求。稳健的民营企业并购；A成为融资的主力，占68%的绝对份额()
2、信托并购；A信贷低迷，AMC房地产风险增高，干预谨慎(略))。
03
票据收购和债券收购
在解决行业风险方面效果有限
1、收购票据“破冰”，但存在时效性和高风险难题
2022年4笔收购票据在规模和政策上取得突破，合计达到44亿(略)
门槛高规模小，大部分用于项目建设，与预期有差距()略)。
2、并购；a债券先募集资金后并购；a推进进程，发行人态度谨慎(略)。
股权融资支持扩大多在行业前期
1、现在增资配股不是好时机，用途往往不是收购而是还债(略))。
2、近期物管股融资并购方兴未艾，环境变化下要么接受并购，要么更加谨慎(略))。
短期市场情绪依然谨慎
以规避风险为主
从2021年下半年开始，随着部分房企流动性危机的出现，有风险的房企急于开通项目售股渠道，市场并购机会逐渐增加。与此同时，监管层表示，并购；A贷款，并购；A鼓励票据等金融融资工具用于行业清算、房企风险规避，肯定推进了房企并购。
目前，项目并购多存在于收购方此前进行股权合作的项目中，这既有被动的无奈，也有积极的考虑。另一方面，由于项目合作者迫于环境形势不得不退出，剩下的企业被动承担项目。另一方面，收购方对此前持股的企业比较熟悉，可以获取表外负债、未来前景等更准确的项目数据，在降低风险的同时，可以缩短尽职调查周期。
其次，目前参与市场并购的主力以国有企业、央企为主，国有企业、央企具备资金优势，但并购意愿大但决策效率低，并购推进缓慢，难以适应市场化并购时效性的要求。在此前的2017-2018年并购高峰中，中海、华润地、金茂、绿城、远洋等国有企业并购力度明显低于该梯队其余民营企业，且国有企业大型并购多以政策性重组为主，如保利和中航房地产、中海和远洋
总体来看，目前并购资金来源仍以银行并购贷款为主，并购票据等其他并购资金的局限性仍然较大。此外，当前市场情绪依然谨慎，仍以规避风险为主，接受并购规模有限，关注并购合作方项目，多用于偿还旧债，收购金不直接支付，行业层面清算效果有限。但相信未来随着政策的深入，银行并购融资等融资渠道将继续向国有企业、央企、优质民营企业倾斜，财务优势房企将获得更多扩张机会。此外，随着更多政策利好、市场回暖，市场信心也将恢复，并购市场有望继续回暖。文章来源:克而瑞地产研究
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