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程序猿不得不知的购房那些事儿

关于作者:程序猿石头(ID: tangleithu),现任阿里巴巴技术专家,清华学渣,前大疆后端 Leader。欢迎关注,交流和指导!

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背景

之前看到大白等分享了帝都购房记录,石头哥也来跟风分享一下我是如何在帝都购房上车的。

当然,我也非常希望我买房的剧情如下:

石头是个普通程序猿,大学毕业后来到帝都北京,开始北漂生活,他月薪八千,不过他用了一年的时间就在帝都买房了,看看他是怎么做到的:

在这一年之间,他每天早出晚归,上下班都坐地铁,因为外面吃饭贵,因此他学着自己做饭,他不泡吧也从来不去夜店,一直都省吃俭用,过着艰苦朴素的生活。

一年后,他用辛苦攒下来的两万块,再加上父母给的 666 万,在帝都还算不错的地段有了自己的房子……

哈哈哈,这毕竟是段子,羡慕归羡慕,但毕竟多数人都没有这么好的运气。如果家庭有一定经济基础,再加上自己的努力,能够上车自然是好的;没有好运气,咱也不能气馁,只要自己功夫足够深,作为程序猿,在这个“高薪”行当里,还是有机会的,实在一线不行,咱们可以二线嘛。

梦想还是要有的

说实话,其实,石头刚开始也都没想过自己能在帝都买房,尤其在这么短时间之类,因为我深知自己家庭背景,自己和对象都是出生农村,家里也都没啥积蓄,即便掏光自己和对象父母的 4 个钱包,离在帝都购房的目标也是相差甚远的。

当然,如果家里有实力支撑,你就没必要说非得说,“恩,不行,我必须得靠自己”。要知道,这个时间差就是金钱呀。举个例子,刚毕业,实验室同学双方父母家里支撑各家出 75W,一共 150W首付+150 贷款购得一套两居室;等我 2 年后准备开放时,同学房子价值已经增至近 600W 了。

记得还没毕业时,有一次跟一个清华的师兄讨论过此事,他谈到,“你放心,你到时候一定可以在北京买房的,时间长短的问题”,当时我心想 “我有那么牛 X 吗?”,心里确实没底儿呀! 没想到毕业两年半,我还就真实现了,只能说当初那个师兄看得真准

不过,谈起买房,石头毕业至今,有过实操 3 套购房经历,有帝都一线,也有二线城市 CQ,去年还在十八线城市老家县城有二手房交易流程,因此在购房这方面,还是稍微有点经验。这当然不能跟那些炒房、房产大 V 比。大家就随便看看得了,如果能有点儿帮助,那就最好不过了。

这么想来,我这一路走来,确实感觉自己“很牛逼“啊。其实,牛 X 谈不上,自我感觉良好。特别是认识和接触的人越多后,才发现真的是 “山外有山,人外有人”,不过我也常常进行自我激励:(学会知足常乐也挺好的)

因为来自农村,“穷人家孩纸早当家”,从高中起上学到大学,再到研究生,基本没怎么花家里的钱,并且研究生毕业时也积攒了一小笔钱(还完生源地贷款后,还剩 xx 来万,在当时看来确实还是个不小的数目),再然后通过自己努力,最终能在一线城市有个小窝,解决 “住” 的问题,实属不容易了。

不吹牛了,聊聊正事吧,分享下购房经验。

前期准备

购房前的前期准备,当然就是赚钱。

在准备想购房这个话题的时候,肯定手里有一定积累,这个时候就该好好整理整理计算一下,你目前自己手里有多少现金,亲戚朋友能凑多少(当然如果父母有实力支持更好,没有的话,其他亲戚朋友这块建议不要放太大的比例),这样基本上能计算出购房的大致预算是多少了。

以石头为例,经过 2 年半的准备,我确实也积累了一定的积蓄,再加上我对象也有部分资金。为了方便说明问题,我就简单假设我恰好积累了 100W 现金吧。(大家不用纠结具体数字,这个 100W 我就是为了方便举例说明,实际比这个少或者比这个多,真的不重要)然后我对象手里有 60W 左右的现金,那么我们俩现金部分就有 160W;

其实,双方的公积金账户也有部分现金,虽然不能直接取出来当做首付直接使用,但是这部分资金是可以通过短期周转获取的,因此也可以计算在首付资金里面。

特此感谢我的老婆,没有她的支持,我们也没那么快,至少不会这么“简单“就在帝都上车的。要知道,当初她可是担着“风险”的,毕竟婚前购买,因为购房前未婚,且当初她名下外地有房贷(上面提到的二线城市购的房),所以不能先领证,且房产证也不能加她的名字(这都是“首套首贷”资格给逼的)。

再加上比如能从亲戚手里借 10

20W,玩得好的同学手里借10

20W。这部分资金可以提前调研清楚,因为首付资金的确定是前提,决定了后面你看房范围。

说到借钱这个事情,需要谨慎,如果作为借钱方借的时候就预估好还钱时间,提前跟人家说明等等,做到守信用。作为被借的债主,一定要评估对方是否靠谱,如果有闲散的资金,信得过的朋友咱们能帮还是帮一下,前提是一定得对方人品到位,信得过。如果对对方人品没底儿,如果 “这钱借出去,可能短期要不回来” 不会影响到你,就借,否则就别借。

另外,针对资金这块还有一个渠道,其实就是信用贷款(消费贷),当然这个就是稍微高端一点的玩家了。一般一家银行可能能申请 30-50W 的消费贷,找好时间窗口,运作一下还是能操作的;

有一点说明就是,申请房贷的时候,借款人名下最好没有贷款,所以就需要这个消费贷在别人的名义下,可以是你对象等等(这种情况下,你对象就不能作为共同借贷人)。

当然本文主要说的是贷款买房哈,土豪全款等不在讨论范围。

了解当地购房政策

首先要看看你有没有资格购买。—— 你说气人不,有钱还不一定能买,还得先有资格。不过没关系,一般而言,差的是钱,扎心了。

这个各地政策不一样,以北京为例:

  1. 有北京户口
  2. 有《北京市工作居住证》
  3. 在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税

满足以上条件任何一个就可以有购房资格了。

再比如重庆,三无(无户籍、无企业、无工作)人员也可以购买,只不过会有额外的房产税。具体不再列举了,大家可以到当地住建委网站或者电话咨询。

另外,建议大家准备购房前可以先了解一下政府政策性房产,看看你所在城市有没有类似的福利。

这种房产是政府“福利性”房产,对购买人有一定资格要求,比如所谓的经济适用房等、限价商品房、回迁房等。比如刚毕业那会,石头还想着北京的“自住型商品房”,最开始的几期还真合适,低端合适且价格基本是周围的 5 折,且 100%产权属于你自己,摇号摇了几次都摇不中。就跟石头前面提到的摇车牌 一样,看人品的。

不过后来演变成了“共有产权房”,产权可能只有一半属于你自己,且慢慢性价比也不高了。

这种政策性住房相对于普通商品房来说,在贷款、出售等方面有所不同,首付要求往往比较低,二次转卖(出售)可能有一定要求,比如要求必满 5 年等等。这个具体就不做讨论了。

石头 Tip:首套刚需,大家也可以先了解下当地有没有类似的政策性房产,如果资金有限,房子合适且有资格的话,推荐购买。

首付的计算

举个🌰,上面得到首付资金 160-200 W,最高能买总价多少的房子呢?

按照北京首套首付比例 35% 计算的话,对应范围 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 吗?

石头开始也是这样认为的,但真不是这么计算的,比这个复杂得多得多。。。

【表情包和谐】

先来看看关于贷款这部分。

银行会通过你的工资流水来评估你的还款能力。一般而言,贷款的月供不得超过你工资流水(税后)的一半,举例,税后工资 2W,那么,你月供不能超过 1W,贷款周期不超过 25 年(北京最高的政策,其他可能有 30 年),这样一来,你贷款额度也能计算出来了。

当然,贷款可以由 2 个人一起承担,不过需要注意的是要提前了解当地的购房政策,比如恰好你对象(已婚)有过房贷记录?那对不起,你还不符合首套政策,只能按照二套处理。

关于贷款年限的规定也是需要看具体房子的房龄的,以北京为例:

最长贷款年限不超过 50 - 房龄,假设这房子年纪比较大了(北京这种房子太多太多了),90 年代的房子,至今已经 30 年了,那么贷款最多只能贷款 20 年。这样,你月还款额度又上去了,期望你的工资不能成为瓶颈。

其实还跟借款人的年龄有关,贷款年限不超过 65-年龄,假设你 55 岁的老爸帮你贷款买,一般最多只能贷 10 年。

对了,本文说的贷款说的主要是商业贷款,公积金贷款的话,能用肯定得用,不过:

  1. 北京最新政策,每缴社保 1 年最多贷款 10W;这个有点坑,不过幸好石头赶上了老政策的末班车。
  2. 贷款总额度不能超过 120W(夫妻双方);

如果在异地购房的话,一般公积金是支持异地贷款政策的,具体要和当地的政策有关,石头去年也正好跑了一遍 CQ 的公积金异地贷款流程(北京缴纳公积金,CQ 贷款购房)。

石头 tip:如果公积金能用,尽量都给安排上,毕竟贷款利率这么低的其他地儿找不到。公积金相关问题,建议直接打电话 12329 询问。

是不是发现好复杂,没办法……接着看。

假设按照工资计算出最高能贷 200W,这样,房价总价范围就直接加上首付 160-200W,得到总价 360-400W 吗?

答案当然可能也不太对。

首先,银行贷款额度都是 评估价*贷款比例 ,评估价 ≠ 成交价,总价市场价 500W,银行评估会有个折扣 9 折,那么银行只认为你这个房子值 500

0.9=450 W,假设你工资不影响你贷款额度计算的情况下,理论上贷款额度为:`450W

0.65 = 292W,那么首付资金是500 - 292 = 208 W`,对不起,还不是。

石头 Tip:评估价这里有一定“寻租”空间,如果你希望更可能多地贷款,或许可以让评估公司对房子进行高评。

高评估意味着可以多贷款,相应的税费可能也会适当高一些。

还得看你看中的这个房子是普通住宅,还是 VIP 住宅(非普通),啥是普通住宅?以北京为例,须同时满足:

  1. 小区容积率在1.0(含)以上
  2. 房屋建筑面积在140平方米(含)以下
  3. 还有政府指导价:
    1. 五环内:单价不超过39600/㎡ 或 总价不超过 468W。
    2. 五环到六环:单价不超过31680/㎡ 或 总价不超过374W;
    3. 六环外:单价不超过23760/㎡ 或 总价不超过280W;

普通住宅和非普通住宅,对首付比例要求不一样,贷款利率也不一样,税收比例也不一样。一般而言,可能我们都期望按照普通住宅去成交(假设前两项满足普通住宅的标准),那么:

这个 500W 的房子:

  • 在 5 环内,总价不超过 468W,网签价就得按照 468W 计算,贷款比例又缩水了。
  • 5-6 环,网签价374W,贷款比例:374*0.65=243W,首付变成了 257W。

首付还得包括下面的这部分:

个税、增值税、契税,如果所购房是经济适用房的话,还有另外的高额的综合地价款或土地出让金。这个就相对很复杂了,借用网上的这个图:

税费

别看上面的个税等理论上由卖方承担,实际交易过程中,都会直接转交给买方的。以理想情况下 “满五唯一” 的房子,只需要缴纳契税 500*1%=5W

石头 Tip:首套刚需,房源就先尽量锁定“满五唯一”的吧。

中介费,这个相对比较固定,一般 2.?,不同中介不一样,甚至可以自己成交免中介费,我们就以 2%计算,500*2%=10W

石头 Tip:不同中介费率可能不一样,业主(卖方)可能会同时在多个中介上挂出房屋信息,这个时候就会有谈判空间,但也不太多。如果有渠道或有条件,其实也可以自行成交。

自行成交对于买方的风险会更大一些,这个需要自己评估。这个对具体感兴趣可以私聊我,我有过 2 套房子自行成交交易的经验。

大头其实就是上面的了,其他可能还会有:贷款服务费、评估费、抵押登记费、印花税等等。

我们再回过头来看看首付,总价 500W 的房子,五环外的话,最多贷款 243W,首付为:257 + 5W(契税) + 10W(中介)+ 1W(其他)= 272W。 说好的首付比例 35%(175W)呢?结果从 175 直接变成 272W,硬生生多出来 100W。

难上加难

小结

卧槽,发现写了这么多,才基本把首付预算这块写了个七七八八,我们还是分两次写吧。

咱们小结一下,购房前,最主要就是清点首付资金,然后了解当地的贷款政策,方便确定房子总价范围,这样才能为后面看房等打下基础。

咱们下一期接着聊聊,当💰准备好之后,如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项。有的还挺重要的,身边就有前同事没注意其中的条条框框,还惹上了官司,赔了钱不说,还浪费时间和精力,影响心情。

总结

最后,求关注,求关注,求关注,本号会定期分享一些技术干货、职场经验等,如果大家对阿里或者其他大厂感兴趣,也可以找我内推,我可以帮忙提供简历 review 等,希望能和大家积极交流讨论,一起学习、共同进步。

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