户型
方位
优劣顺序：正南>东南>东>西南>北和西
户型图上的简单标示
- 看户型面积时不要只看彩色的户型图还是要以原始图上显示的每个房间的面积为准，否则面积可能存在出入。
- 户型图上窗户的画法就是3条杠，小点的是普通窗，宽又长的杠就是落地窗。（注意过大的玻璃窗可能会出现白天超亮、晚上超阴、夏天超热、冬天又超冷的情况。但是客厅有超大落地窗采光通风较好，使用率更高。）
- 扇形开在外，即是外开门，扇形开在内即是内开门。现在普遍的情况还是大门外开，卧室门内开。
房屋功能区块分布
动静分区
动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。
静区：卧室、书房、主卫等。
- 动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；
- 卧室的门不要开在客厅的墙壁上，这样不但隐蔽性不好，还容易受到客厅声音的干扰
动静分区合理户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）
动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）
干湿分区
- 厨房一般设置在入户门最近的位置，远离卧室、客厅
- 厨房与卫生间贴邻而处
通透性
- 通透性最佳——对侧采光通风
- 通透性次佳——相邻侧采光通风
- 通透性不佳——单面采光通风
动线合理
动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉）
户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。
尺寸合理
- 客厅开间不宜小于3.6米
- 主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3
- 次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
- 书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。
- 厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。
- 卫生间一般4平米左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。
客厅
竖厅
竖厅：也叫直厅，开间＜进深
优点
- 功能分区明显，动静互不干扰分区。起居室的私密性强。
- 户型的动线设置合理，符合人们的生活习惯。
- 沙发可放靠墙的位置上，符合多数人的习惯摆放方式。
缺点
- 面宽＜进深，采光面比较小，如果户型做不到南北通透，采光方面存在问题。
- 过道会占用一定的面积，使得实际的使用面积较小。
横厅
指客厅和餐厅都在同一采光面上，卧室书房等位于另一侧，开间＞进深，一般用于面积较大的改善户型。
优点
- 横厅设计减少了纯过道空间，提高了户型的使用率。
- 横厅时尚感更强，在后期装修设计时有更好的发挥空间，装修样式多，整体更大气，更有空间感。
- 横厅面宽＞进深，拥有更大的采光面和更好的通风效果。
缺点
- 客厅的沙发不能靠着墙，不符合中国人的习惯，让人没有安全感。
- 把餐厅和客厅的沙发都摆在一起，看起来比较拥挤凌乱，尤其是小户型。
- 在横厅户型里，起居室与客厅都横向排列，房间与客厅两两对望，私密性比较低。
地段
控制性详细规划
在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。
控规图
居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这个地块的发展。
原因：如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势；而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的缓。
有一点需要主要，虽然有的地块标注的是商业用地，但是也有可能是公寓，这类地块不但对区内住宅价格没啥支撑帮助，还可能分流居住需求。
总结要点
- 看控规：优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的；
- 看用途：同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的；
- 看产品：同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的；
- 看时间：同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的，这样写字楼盖好住宅才升值。
房产模型
房子的价值：实际的价值+预期的价值
对于房价价值的支撑
- 看政府的资源往哪走
- 大型银行，保险，证券的总部
- 教育资源
- 轨道交通资源
- 五星级酒店的数量（商业）
- 医院（是对一个大区域的利好，不需要绝对距离很近）
- 商业（但是对于新区，商业总是最后过来的，不包含一站式的shopping麦德龙这种）
- 产业
没有绝对支撑作用的
- 小区景色优美（一切可以人为改变的东西）
老城区的房子
配套成熟，居住属性强，房租收益率相对较高 成长空间较低
新城区的房子
有一定的价值属性，又存在一定的预期。有政府扶持，有故事可以讲 概念在对的时候，可以一步拉起房价，人们愿意为了相信未来更加美好，而付出更多的钱。（地铁规划，学区规划）
